这一年，“红盘”项目依旧排队抢购，也有楼盘无人问津。
这一年，有的人越买越“勇”，有人却被套牢，也有人依旧吃瓜围观。
过去的一年里，我们既看到了人性中追涨杀跌、飞蛾扑火的贪婪，也看到了一夜入冬，无人问津的萧条。
300多天的时间，发生了很多事，也足以改变许多人。
回顾，是为了更好的前行。所以，这份最全面的珠海楼市数据来了！
大家最关心的莫过于珠海房价和成交量，那么先来看看珠海2019年的房价和成交方面的数据。
2019年全市均价22789.76元/m²，同比上升13.29%。
2019年政策环境偏暖，为市场持续转好提供支撑，全年楼市表现销量显著增长，房价温和上涨。
• 成交量：据中原地产监控全市145个项目数据统计，2019年全市成交住宅32237套，同比增长67.58%；从同比增幅看，横琴表现抢眼，全年共成交2626套，较上年大幅增长187.62%，占全市8.15%；市区全年成交9775套，同比增长90.29%，占全市30.32%；金湾区成交7289套，同比增长69.67%，占全市22.61%；斗门区成交12547套，同比增长41.12%，占全市38.92%。
• 均价：根据监测，2019年全市均价22789.76元/m²，同比上升13.29%。从各区域房价同比走势看，金湾随着航空新城规划及配套设施的逐步兑现，片区房价呈逐步上升趋势，2019年金湾房价同比增长11.65%；另吉大、前山、新香洲、老香洲、拱北等片区也有一定程度上升，南湾、唐家区域价格同比均有所回落，其中以南湾降幅最大，同比下降9.88%；其次为唐家同比下降4.10%；横琴、斗门区域房价相对维稳。
（除横琴）商品住宅成交量价分析
2019年市区楼市表现量升价稳，市区均价31616.02元/m²，同比稍下滑1.63%；销量同比大幅增长90.29%，市场活跃度明显增强。
据中原监控市区（除横琴）58个项目数据统计， 2019年市区成交住宅9775套，同比增长90.29%；从月度走势看，受春节假期影响，1 至2月市区成交相对低迷，3月迎来“小阳春”，单月销量达1090套，创全年成交峰值。除8月成交有较大下滑外，其余月份销量基本稳定在800~900套。2019年12月市区成交942套，环比下降1.26%，同比增长71.58%。
2019年市区均价31616.02元/m²，同比小幅回调1.63%。从月度走势看，2019年上半年市区房价走势稳中趋降，下半年房价震荡回升。2019年12月市区均价为32022.85元/m²，同比上浮0.21%，环比下滑1.73%。
横琴商品住宅成交量价分析
2019年横琴楼市表现量升价稳，横琴均价45149.58元/m²， 同比稍上浮0.27%；成交大幅反弹，销量同比增长187.62%。
唐家商品住宅成交量价分析
唐家楼市整体呈量升价跌态势，2019年唐家均价27710.73元/m²，同比下降4.10%；成交强势走高，同比增长56.88%。
新香洲商品住宅成交量价分析
新香洲楼市量价小幅回升，区域销量较上年增长16.97%，片区市场由于后续房源供应不足，成交近两年持续处于较低水平，2019年新香洲均价36541.45元/m²，同比上升6.27%。
老香洲商品住宅成交量价分析
老香洲楼市整体呈量价齐升态势，2019年老香洲均价35508.64元/m²，同比上升3.64%；区域新盘入市刺激市场活跃度增强，销量增幅明显。
吉大商品住宅成交量价分析
吉大楼市量价均呈上行态势，但片区在售项目较少且多为大面积改善产品，总体消化速度较其他区域相比仍缓慢，2019年吉大均价40508.20元/m²，同比上升16.68%。
前山商品住宅成交量价分析
前山片区楼市表现量价齐升，随着区域房源供应加大，销量大幅提升，同比增长近2倍；房价同比上扬，2019年前山均价34365.89元/m²，同比上升11.43%。
拱北商品住宅成交量价分析
拱北片区楼市表现量升价稳，区域新盘相继入市刺激成交上行，销量较往年相比显著增长；2019年拱北均价39377.55元/m²，同比小幅上升2.81%，近四年房价走势总体趋稳。
南湾商品住宅成交量价分析
南湾楼市表现量升价跌，2019年区域市场交易活跃度明显回升，成交量较往年增幅显著；区域市场均价30638.88元/m²，同比下降9.88%。
斗门商品住宅成交量价分析
斗门区域楼市表现量升价稳， 2019年斗门片区市场均价13749.44元/m²，同比基本持平；区域市场成交持续上升之态，同比增长41.12%。
金湾商品住宅成交量价分析
2019年金湾楼市表现量价齐升，市场交投情绪渐浓，尤其是航空新城板块市场热度持续攀升，2019年金湾均价17720.71元/m²，同比上升11.65%；销量同比增长69.67%。
珠海全市土地招拍明细
珠海全市土拍供需均有所回升，各招标实现正增长。全年全市成交82宗地，成交总建筑面积987.38万㎡，同比增长7.27%；商住用地成交建筑面积427.19万㎡，同比激增超2倍。
2019年珠海土地市场供应扩大，全市公开出让101宗用地，供应占地面积606.19万㎡，供应总建筑面积达1204.95万㎡，同比增长20.08%；全市成交82宗地，成交总建筑面积987.38万㎡，同比增长7.27%；受商住用地成交比重加大影响，全年土地成交总金额大幅增长，2019年全市土拍总吸金457.09亿元，同比激增98.29%。
2019年全市商住用地供应占地面积275.67万㎡，建筑面积538.85万㎡，同比大幅增长179.48%。商住用地共成交25宗，成交建筑面积427.19万㎡，同比激增2.25倍。商住用地成交总金额达364.20亿元，同比大幅增长超3倍。受商住用地供应主要集中于金湾航空新城、科创北围、斗门湖心路等热门区域，全市商住用地成交楼面地价8525.33元/㎡，同比上升24.35%。
珠海土地市场供需分析
土拍供应增长超2成，但成交表现平平，同比增幅不足1成。全年全市土地总供应规模1204.95万㎡，同比增长20.08%；土地总成交规模987.38万㎡，同比小幅增长7.27%。
2019年珠海土地市场供需同步上升，全市供应101宗用地，土地供应量达1204.95万㎡，同比增长20.08%；全市成交82宗用地，总成交面积为987.38万 ㎡，同比增长7.27%；另外，全年全市共14宗地终止出让，2宗流拍。
珠海土地市场成交结果分析
西区仍为土拍主场，香洲区成交比重提升，商住用地表现抢眼；2019年全市土地成交主要集中于西区，成交规模603.11万㎡，占比超6成；香洲区土拍成交量激增1.8倍，占全市仅3成；商住用地成交规模达427.19万㎡，占全市43.27%，创近7年商住用地成交新高。
从土地成交区域看，金湾为主力成交片区。2019年金湾土地成交建筑面积397.73万㎡，占比40.28%，同比增长50.51%；其次市区成交建筑面积276.60万㎡，占比28.01%，同比增长181.38%；斗门成交建筑面积209.38万㎡，占比21.21%，同比增长23.20%；横琴表现逊色，成交建筑面积103.68万㎡，占比10.50% ，同比锐减73.26%。
从土地成交类型看，商住用地为成交主力，全年商住用地成交建筑面积427.19万㎡，占比43.27%，为近7年商住用地成交高峰；其次为工业用地，成交270.32万㎡，占比约27.38%；综合用地成交117.48万㎡，占比约11.90%；今年办公用地多以综合用地形式推出，纯商办用地仅成交11.44万㎡，占比仅1.16%。
珠海土地市场成交金额分析
全年全市土拍吸金457.09亿元，商住用地贡献近8成。2019年全市土拍成交金额较上年大幅增长近1倍，其中商住用地成交金额达364.20亿元，占全市79.68%。
2019年商住用地为主力成交类型，占比超4成，土拍市场总成交金额大幅攀升，全年土拍总金额达457.09亿元，同比上涨98.29%，创近6年总成交金额新高。
从全年土地成交金额占比看，商住用地成交金额领跑全市成交金额。
2019年商住用地总成交金额为364.20亿元，占全年总成交金额79.68%；其次，综合用地位居第二，总成交金额为65.54亿元，占比14.34%；此外，租赁住宅用地总成交金额为5.71亿，占比约1.25%；商办用地总成交金额为4.12亿元，占比不足1%。
全市商住用地指标一览表
央企、国企、地方品牌房企为全年拍地主角，大部分商住用地低溢价率或起拍底价成交。2019年全市商住用地共成交25宗，总成交规模达427.19万㎡，总体溢价率仅13.81%，另有10宗商住用地终止出让，1宗流拍。
全市商住用地成交量分析
2019年商住用地成交量强势反弹，金湾占5成，市区供地加快，成交增幅显著提升。全年全市商住用地总成交面积达427.19万㎡，同比激增224.66%；金湾为成交主力，区域成交体 量达226.43万㎡，占比53.00%；市区商住地成交规模大幅走高，同比增长逾3倍。
2019年商住用地供地节奏加快，成交量随之上扬，全市商住用地总成交面积427.19万㎡，同比大幅增长224.66%。
从商住用地的成交区域看，除横琴外，金湾、斗门及市区商住用地成交规模较上年均大幅上扬。西区土地资源充沛，金湾连续三年为商住用地主力成交区域，总成交面积达226.43万㎡，占比53.00%，同比增长238.02%；斗门成交面积为136.10万㎡，占比31.86%，同比增长178.65%；市区总成交面积64.66万㎡，占比15.14%，同比增长310.52%；横琴连续两年无商住用地供应。
全市商住用地成交价格分析
全市商住用地出让金同比增长逾3倍，溢价率持续下行，房企竞地审慎，土拍理性。2019年商住用地总吸金364.20亿元，占土拍总额79.68%。受供地区域集中于金湾航空新城及科创北围影响，商住用地成交楼面价为8525.33元/㎡，同比上升24.35%。
从成交金额分析看，2019年珠海商住用地市场总吸金364.20亿元，同比激增超3倍，稳超2013至2018年商住用地成交金额。
从出让金占比情况看，今年商住用地出让金占全市土地成交总额近8成，较上年大幅上升约41个百分点。
从商住用地的成交单价看，受供地区域大部分为热门区域（金湾航空新城、科技创新北围及斗门湖心路等）影响，全年商住用地成交均价大幅反弹，2019年 商住用地成交楼面均价8525.33元/㎡，同比上升24.35%，但溢价率已回弻理性，12宗商住用地为0溢价率成交，全年总体溢价率仅13.81%，较上年下降0.67个百分点。
区域商住用地成交分析
2019年斗门、金湾区域楼面地价较上年均有所上扬，香洲区地价小幅回落。全市商住用地成交楼面地价为8525.33元/㎡，较2016年相比下降42.34%，近两年各区地价较16年均显著回调。
珠海商品房施工竣工情况分析
商品房工程进度加快，竣工同比增长率大幅上行。2019年1-11月全市商品房施工面积增长率维稳，竣工面积增速加快，工程进度较上年明显提升但总体仍较缓慢，竣工面积仅占施工面积7.95%。
2019年1-11月珠海施工面积3554.73万㎡，比去年同期相比增长4.88%；竣工面积282.58万㎡ ，同比增长20.39%，竣工面积仅占施工面积7.95%。
2019年1-11月全市施工面积持续缓慢增长，而竣工面积增速波动较大，竣工面积长期处于低位，近几年每年竣工面积占施工面积比例处于8-14%之间，今年竣工面积仅占施工面积7.95%，比2018年相比基本持平。
珠海商品房市场数据明细
【供需】2019年珠海商品房市场回暖，供需两旺。全年全市商品房新增供应587.77万㎡，同比增长近4成；商品房网签成交521.05万㎡，同比激增近1倍。
2019年商品房供应587.77万㎡（59020套），同比增长39.66%。其中住宅供应447.14万㎡（42564套），占比76.07%；商业供应16.90万㎡（2091套），占比2.88%；办公供应113.29万㎡（13323套），占比19.27%%，其他供应10.44万㎡（1042套），占比1.78%。
2019年商品房网签成交521.05万㎡（61683套），同比激增95.61%。其中住宅成交443.20万㎡（42578套），占比85.06%；商业成交20.73万㎡（2987套），占比3.98 %；办公成交43.89万㎡（5745套），占比8.42%；其他成交13.23万㎡（10373套），占比2.54%。
珠海商品房新增供应分析
【供应】近两年随着市场回暖，开发商推货速度加快，推货量持续走高。全年商品房预售供应规模587.77万㎡（59020套），同比增长39.66%，住宅为主力供应，占比约76.07%。
珠海商品房市场成交情况分析
1 商品房网签成交量持续攀升。全年商品房网签61683套，同比增长60.25%；网签面积521.05万㎡，同比增长95.61%；其中住宅网签成交42578套，占比近7成。
2 商品房TOP10房企网签量占整体网签48.92%。网签项目前十中，万科城市中心凭2352套占据榜首；华发地产凭借9714套的网签量拔得房企头筹。
2019年全市住宅供需存价分析（一）
2019年商品住宅市场表现供需平衡，房价上行。全年全市住宅供需比接近1，市场均价22789.76元/m²，同比上扬13.29%；随着市场消化速度的提升，库存量增速减缓。
2019年珠海商品住宅供应量大幅攀升，全年新增供应面积447.14万㎡，同比增长超6成；其中市区供应为主，全年供应162.36万㎡，占比36.31%。
2019年住宅市场受“英才计划”和《粤港澳大湾区开展规划纲要》等政策推动，市场明显回暖，开发商乘势加快推货速度，全年商品住宅新增供应面积447.14万㎡ （ 42564套），同比增长61.54%，推货量超越16年推货水平。
从全市新增供应区域来看，市区受新项目加快入市及个别项目集中推货影响，为主力供应区域，供应162.36万㎡（14587套），占比36.31%；除此之外，斗门供应154.85万㎡（15083套），占比34.63%，金湾供应111.40万㎡（11087套），占比24.91%；横琴新增供应18.54万㎡（1807套），占比4.15%。
全市总体备案价格下行，市区下滑幅度最为明显，金湾备案价持续上扬。2019年全市住宅新增备案面积为554.52万㎡，同比增长34.25%；全市备案均价24228.69元/㎡，同比下降7.07%；其中，市区备案价同比下降9.97%，金湾备案价同比增长14.94%
2019年全市住宅新增备案554.52万㎡（52152套），同比增长34.25%。全市新增备案主要集中于西区，西区新增备案326.91万㎡，占全市近6成，其中斗门新增备案199.68万㎡、金湾新增备案127.22万㎡；除此之外，市区新增备案207.70万㎡，横琴新增备案19.91万 ㎡。
2019年全市住宅备案均价为24228.69元/㎡，同比下降7.07%，市区备案均价为33923.15元/㎡，同比下降9.97%；金湾备案均价为19696.80元/㎡，同比上升14.94%；斗门备案均价为14433.89元/㎡，同比基本持平；横琴备案均价为50292.17元/㎡，同比上升4.54%。
2019年全市住宅供量价分析（二）
【量价】2019年全市商品住宅市场量价同步上行。全年住宅网签面积443.20万㎡，同比大幅增长135.17%，市场均价22789.76元/㎡，同比上升13.29%。
2019全年商品住宅网签面积为443.20万㎡（42578套），同比激增1.35倍。价格方面，市场好转，开发商业绩压力较小，逐步收回部分折扣，价格反弹幅度相对较大，全市商品住宅均价22789.76元/㎡，同比上升13.29%。
从签约区域来看，斗门成交量占主导，全年签约187.51万㎡（18289套），占比42.31%；此外，香洲区网签128.53万㎡（11388套），占比29.00%。金湾区签约99.66万㎡ （9713套），占总签约量22.49%。横琴网签量27.50万㎡（3188套），占总签约量6.20%。
2019年全市网签排名
【网签排名】住宅TOP10房企网签量占比逾5成。2019年住宅网签TOP10项目总成交13543套，占比31.81%，其中华发又一城以1805套的签约量位居第一；TOP10房企总成交23178套，占比54.44%，华发蝉联榜首。
2019年全市住宅供需存价分析（三）
【库存】库存增幅收窄，去化周期趋稳。2019年珠海全市库存289.74万㎡ ，挄近6个月去化速度，去化周期9.84个月；其中西区库存145.19万㎡ ，占全市50.11%。
据珠海中原监控数据显示，截止至2019年12月 末，全市库存289.74万㎡，按照近6个月的去化速度，库存去化周期约9.84个月。较2018年相比，市场消化速度提升，库存去化周期有所缩短。
全市库存量主要集中于西区，其中斗门库存75.97万㎡，占比26.22%；金湾库存69.22万㎡， 占比23.89%，市区的库存量则主要集中于唐家，主城区总体库存较少；横琴库存12.95万㎡，占比4.47%。
2020年商品住宅总供应预测
2020年预计全市住宅总供应达827.41万m²，其中积压货量：在售推新：纯新项目为35.02%：34.26%：30.72%。
2020年各区域住宅预计供应潜在项目
2020年预计入市的纯新项目84个，总供应体量254.16万m²，集中于金湾、斗门及唐家。
珠海商办市场供应情况分析（一）
【供应】办公新增供应同比基本持平，横琴占比超5成。2019年办公产品新增供应113.29万㎡（13323套），同比窄幅增长3.00%；横琴为主力供应区域，全年供应62.26万㎡ （6022套），占比54.96%。
从新增供应区域分析，今年办公产品新增供应主要集中在横琴，横琴新增供应62.26万㎡（6022套），占比54.96%；保税区新增供应16.14万㎡（2582套），占比14.24%；拱北新增供应12.05万㎡（1629套），占比10.63%；新香洲新增供应6.24万㎡（641套），占比5.51%；其余区域供应均较少。
珠海商办市场成交情况分析（二）
【网签】办公物业网签成交下滑，保税区及横琴占比近7成。全市办公网签面积43.89万 ㎡，同比减少14.87%；保税区签约17.16万㎡，占比39.10%，横琴签约13.42万㎡，占比30.59% ；富力优派广场夺得办公网签套数榜首。
珠海商办市场价格走势分析（三）
【价格】全市办公价格稳中有降。2019年商办市场成交受抑，房企以折扣蓄客，但主城区集中签约一定程度拉升总体价格水平，因此价格下调幅度较小，全市办公市场均价28578.10元/㎡，同比下降3.87%。
珠海商业市场供应情况分析（四）
【预售】全市商业推新节奏放慢，供应收窄。2019年全年新增供应2091套，同比减少17.97%；主城区为主力供应区域，共推出751套商业，占比35.92%。
从新增供应区域分析，今年商业新增供应主要集中在主城区，主城区新增预售751套，占全市35.92%，金湾区新增预售541套，占全市25.87%，斗门区新增预售456套，占全市21.81%，横琴新增预售285套，占全市13.63%，保税区新增预售58套，占全市2.77%。
珠海商业市场成交情况分析（五）
【网签】商业市场回暖，成交上行。2019年全市商业签约2987套，同比增长42.31%；成交主要集中在横琴和主城区，分别占比36.26%和32.27%；玖洲道夺得商业网签套数榜首。
2019全年商业网签2987套，同比增长42.31%，今年商业市场活跃度较高。11月为月度商业网签高峰，网签753套，占比25.21%。
今年商业网签区域主要集中在横琴和主城区，其中横琴网签1083套，占全市36.26%、主城区网签964套，占全市32.27%，除此之外，金湾区网签475套，占全 市15.90%；斗门网签422套，占全市14.13%；保税区网签43套，占全市1.44%。
商业网签top前十共签约2161套，占全市网签超7成。其中玖洲道凭借440套签约量夺得年度商业网签榜首。
市场总结及后市展望
政策环境日益明朗，加之在粤港澳大湾区规划出台、人才引进政策实施、交通基础设施加快建设等多重利好因素叠加推动下，住房需求得到有效释放，2019年全市商品住宅销售面积保持高速增长态势，预计2020年楼市持续上行，量增价稳。
展望后势，珠海楼市将继续回暖，全年成交量将继续增长，但增幅将有所收窄，逐渐趋于平稳，房价总体稳中趋升，涨幅温和。
在调控市场背景下，房企拿地更趋理性谨慎。
纵观2019年土拍，房企竞地表现积极而理性，土拍溢价回落，延期、终止出让现象频出的同时，品牌房企表现强势，加速抢滩珠海市场。预计2020年地市或将持续低位运行，珠海房企品牌集中度进一步提升。
另外，随着大湾区建设及城市各项交通基础建设推进，珠海备受关注和青睐，愈来愈多的人看好珠海，选择在珠就业、置业。
同时，港澳及外地购房门槛的放宽，促使开发积极引进外需，深入开展港澳、珠三角、外地拓客渠道，预测未来珠海置业客源更多元化，异地客户的置业比重将持续上升。
数据来源：珠海中原研究中心
