珠海房产之窗讯 圣经《新约·马太福音》中有这样一则寓言：“凡有的，还要加给他，叫他有余；凡没有的，连他所有的也要夺去。”
融优势明显的企业融资易、利率低；融资条件不利的房企，给出高利率仍可能乏人问津，甚至是坐冷板凳。两极分化的马太效应是目前房企融资的现实写照。
在新型冠状病毒疫情蔓延下，大量商品房售楼处，以及房地产中介公司纷纷暂停营业，作为重要资金来源的销售回款，面临脉动截断。这令本身在内地已融资艰难的中小型房企面临严峻灰蒙、挣扎求存的前景。
另一方面，综观数据，大型房地产企业似乎并未因内地融资调控政策的数度收紧而龙困浅滩，不论是拟行分拆上市、发行美元票据，还是向银团做定期贷款，均透过香港及海外之融资渠道各出其谋。
观点指数研究院监测的119间A股及H股房企中，2020年1月在香港及海外的融资举措为28次，总融资金额达到1099.11亿港元（折合人民币989.31亿元）。各家企业给出的利率范围由3.375%至13.75%不等。上述融资中，合计总融资成本为85.61亿人民币，平均利率支出占总融资额8.65%（当中不包括1间未公布利率的融资）。
1月中国房地产企业在香港及海外的融资动作中，融资利率高于平均数的有12次，低于平均数的有15次。利率排在前三位的分别为佳源国际13.75%的美元优先票据、中国恒大（全资附属公司景程发行）12%的美元优先票据、德信中国11.875%的2亿美元优先票据。
上述融资中，最低的3个融资利率，则分别为龙湖两笔利率分别为3.375%和3.85%的美元优先票据，对应的融资额为4亿美元和2.5亿美元。另外还有首创置业3.85%的4.5亿美元担保票据。3%-4%的低利率，也实在让一众中小型房企望洋兴叹。
不少房企以较高的成本融资，包括提供利率10%以上。今年1月面临疫症带来的巨大挑战，从后期看，因此造成的房地产工程停摆，现金流回款渠道不畅也使得该月的融资举措显得至关重要。
与此同时，我们也看到，过去能以低利率进行融资的，要数中海地产、华润置地等央企或拥有国资背景的房地产开发商盘踞鳌头，近年则有民营企业能分一杯羹。
就龙湖来看，该集团得到评级机构惠誉给予BBB级的认授，略高于世茂和碧桂园的BBB-评级，并于1月的融资举措中，吸引到超额7倍的认购申请。龙湖与其他房企出现的评级差异主要是因为，其在经常性EBITDA与毛利率上表现更佳，而以较低成本成功融资则体现了市场对稳定性的看重。对于经营前景稳健的企业而言，低融资成本将会是渡过疫情难关的重要优势。
从28次融资举措类型来看，房企超过9成选择了债权型融资——27次发行以美元计价的优先票据，一家向银团贷款。
至于融资期限方面，由120天至12年不等，平均中位数4.79年。年期最长为龙湖集团的12年、碧桂园的10年和远洋集团的10年。对照近3年的融资年期，中位数在3至5年间，发行年期10年及以上的都不超过3间，并未有明显的变化趋势。
由于监管层对海外融资的管控空间缩窄，房企海外发债只能用于偿还一年内债务，因此目前发新债偿旧债仍是今年的主旋律。房企海外债到期量的规模正在走高，根据Wind数据显示，今明两年的当量分别为297.86亿美元和316.38亿美元，较2019年的237.57亿美元有明显提升。
展望未来数个月，在境内多种融资渠道持续严控的背景下，海外融资仍是房企重要的资金补充来源。除了1月最聚焦的发债外，新股上市、分拆上市也都在集资大队的备选路径上。海伦堡地产、奥山控股、大唐地产等，均在等待新股上市敲锣；而华润置地、融创中国等旗下物业，亦有分拆上市的可能。
对比2018年7家内地赴港上市房企总计98.3亿元人民币的募资总额，2019年的6家房企募资总额为86.9亿元人民币，今年的成绩仍有待揭盅，和发债融资的总额相比仍有相当差距。当然就稳中求进的大氛围而言，之于房地产企业，这算是好现象。至于债务的违约，那又是另一章节了。
