1月13日，第一太平戴维斯2022年下半年珠海媒体见面会在珠海横琴中国铁建大厦举行，权威发布《横琴粤澳深度合作区及珠海商业地产市场2022年下半年回顾与展望》报告。珠海铁建大厦置业有限公司副总经理贺正天，营销管理部部长徐小涛，第一太平戴维斯珠海公司总经理刘晓南，华南区市场研究部负责人谢靖宇，珠海商业楼宇部董事王小帆等出席了此次活动，与众多珠海主流媒体一同回顾了今年上半年珠海房地产市场情况，展望未来发展趋势。
实力铸造新地标 布局珠澳十字门商务区
随着粤港澳大湾区加速向国际一流湾区迈进，珠海也逐步成长为一座全球化新兴城市。作为唯一同时与港澳陆路相连的城市，其在大湾区中的地位及发展潜力不言而喻。第一太平戴维斯作为珠海铁建大厦置业有限公司紧密的合作伙伴，双方在中国铁建大厦、横琴铁建广场项目中开展合作，共同致力于推动横琴粤澳深度合作区的建设和发展。
珠海铁建大厦置业有限公司致力于打造中国铁建投资集团总部大厦，是中国铁建投资集团积极参与横琴粤澳深度合作区大开发的先遣军。作为运营型企业总部基地，目前包括中国铁建投资集团有限公司在内的多家中国铁建系统子公司、珠海市地方国企及银行、基金公司等金融机构已入驻。同时为加强琴澳合作，吸引港澳等地人才共同参与大湾区建设，中国铁建大厦设立了共享经济产业园，向入园企业提供联合办公空间及各类公共事务服务，重点促进基金、保险等金融企业及粤澳两地小微型企业发展。
横琴铁建广场项目，位于横琴粤澳深度合作区口岸服务片区，总建筑面积约30万平方米。集高端写字楼、中心配套商业两种业态于一体，追求“品质、高端、国际化”定位，致力于打造大湾区高端城市综合体，向优质客户提供国际标准办公环境。项目共有4栋办公塔楼，分别由位于100米高的流云造型“天空之桥”连接，与裙房形成上下呼应。“天空之桥”将打造具有国际化特色的标杆配套，结合观光电梯、空中花园等共享空间，构建舒适、宜人、灵活的“天际会客厅”；地面裙房由餐饮、娱乐、休闲、商务和文创办公等功能围合成综合商务内街，以满足项目配套和高档办公服务需求。
把握存量市场机遇 解读横琴粤澳深度合作区及珠海房地产市场
发布会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇从写字楼、零售等方面深入剖析了2022年下半年横琴粤澳深度合作区及珠海商业地产市场的动态，并展望2023年上半年的市场整体趋势。
写字楼 —— 租赁需求持续倾软，年度净吸纳量降至近九年最低
§ 2022年前三季度，横琴及珠海（以下简称“两地”）经济运行总体平稳，呈现持续恢复态势，地区生产总值达人民币2,864.07亿元，同比增长2.1%。尽管如此，但受疫情影响，房地产、交通运输、文化体育及娱乐业增加值均有下降，进而导致第三产业增加值同比下降2.1%，至人民币1,552.26亿元。
§ 2022年，两地甲级写字楼物业市场仅于下半年录得一个位于横琴的新项目入市——珠海宇信大厦，带来1.9万平方米新增供应，推动总存量上升至224.7万平方米。
§ 疫情扰动叠加经济增长承压，租赁需求进一步疲软，两写字楼市场半年度净吸纳量自2013年起首录负值，为-1.3万平方米。在此背景下，市场年度净吸纳量合计录得4.1万平方米，同比下降85.2%，为近九年最低。
§ 2022年下半年，横琴及珠海市场平均空置率表现略有差异。其中，房地产及贸易企业退租致横琴空置率环比上升3.4个百分点，而办公场地扶持政策则助力珠海需求增长，空置率环比微降0.4个百分点。截至2022年末，两写字楼市场平均空置率录得45.6%，环比上升1.1个百分点、同比下降1.4个百分点。
§ 因供过于求延续，业主方继续加大租金优惠力度，横琴及珠海租金指数分别环比下降3.3%及2.7%。截至年末，两写字楼市场平均租金降至人民币每平方米每月86.1元，租金指数环比下降2.9%、同比下降6.3%。
展望
§ 2023年，市场或迎供应高峰。全年预计共有15个新项目入市，合计带来129.2万平方米新增供应。至年末，总存量将同比扩张57.5%，至353.9万平方米。
§ 需求方面，随着更多助企纾困的扶持政策落地，房地产、信息技术、零售及贸易等行业企业的租赁需求料将有所提振。此外，金融及专业服务企业的租赁需求将继续保持活跃。
§ 尽管需求料有回升，但供应高峰或将令市场去化进一步承压，且将再度加剧市场竞争，两写字楼市场空置率预计将继续走高。同时，业主方议价空间预计持续增大，两市场平均租金预计均有下降。
零售 —— 租户择址更趋谨慎，租金指数环比下降1.7%
§ 2022年前三季度，两地社会消费品零售总额累计至人民币787.93亿元，同比增长0.9%。其中，商品零售增长4.8%，餐饮收入下降11.0%。
§ 2022年，位于吉大子市场的正方优和汇 ž 城市客厅于下半年入市，为市场带来3.0万平方米新增供应。至年末，横琴及珠海零售物业市场总存量上升至122.1万平方米，环比扩张2.6%。
§ 年内，租赁需求持续低迷。尽管受新项目去化推动，下半年两零售市场半年度净吸纳量录得1.9万平方米，环比增长61.9%，但仍低于过去五年平均水平。此外，市场年度净吸纳量仅录3.1万平方米，同比下降88.7%，为近八年最低水平。
§ 期内，横琴项目继续去化，空置率环比下降3.0个百分点；而多因新项目入驻率低于市场平均水平，珠海空置率环比上升1.4个百分点。截至年末，两零售市场平均空置率录得11.7%，环比上升0.7个百分点、同比下降0.3个百分点。
§ 租户择址因严峻的宏观环境更谨慎，业主则继续降租以保竞争力，横琴及珠海租金指数分别同比下降5.5%及3.5%。截至年末，两零售市场首层平均租金下降至人民币每平方米每月332.3元，租金指数环比下降1.7%、同比下降3.8%。
展望
§ 2023年，两零售市场预计迎来四个购物中心入市，合计带来18.5万平方米新增供应。至年末，总存量将达140.6万平方米，同比扩张15.2%。
§ 在政府刺激消费举措的利好带动下，居民消费需求有望进一步释放，进而带动整体租赁需求回升。同时，餐饮及休闲娱乐业态租赁需求预计将保持活跃。
§ 尽管如此，较大规模的新增供应将不可避免地加剧租赁市场竞争，两零售市场空置率预计均将小幅上升。同时，鉴于新项目入市初期租金或低于当前全市平均租金水平，横琴市场及珠海市场平均租金均将结构性下降。
