2019年，各项宏观政策的利好下，珠海房地产市场开始活跃，多项指标均出现增长。数据显示，2019年珠海商品房网签成交量为61765套，同比增长60%，其中一手住宅网签共42578套，同比增长133%。
在港珠澳大桥通车、粤港澳大湾区加快建设等因素催化下，珠海楼市与过去相比，也正呈现不一样的发展格局：凭借成本优势突围的西区正成为增量市场的主战场，东部主城区在有限的空间内寻求发展，北部则瞄准高端商业综合体市场奋力前进……珠海各区域市场定位进一步明朗。
而在专家看来，如何瞄准市场空间，把握人口加速增长下的发展机遇，以谋求在大湾区的一片热土上可持续发展，仍是珠海房地产市场调控需要慎重思考的重要课题。
成绩▶▶
全年一手住宅网签成交42578套
作为珠海某楼盘销售团队的负责人，彭姐早在去年初就已做好各种应急方案，万一成绩不佳，促销活动须及时派上用场。然而，让彭姐与团队感到惊喜的是，过去一年，她所在的项目取得了不俗的成绩，开盘当天甚至还有符合条件的客户一口气买下几套。
根据中国指数研究院前不久刚发布的《中国房地产市场2019年总结&2020年展望》，2019年，我国房地产市场政策环境整体偏紧:中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势。
2019年1—10月，全国商品房销售面积为13.3亿平方米，同比增长0.1%。城市层面，2019年1—11月，重点城市商品住宅成交面积较2018年同期小幅调整，三线代表城市同比降幅显著。
然而，与全国楼市整体收紧的情况相比，2019年珠海的楼市却“有点火”。合富研究院（珠海）统计数据显示，2019年珠海商品房网签成交量为61765套，同比增长60%，其中一手住宅网签共42578套，同比增长133%。
珠海楼市“火热”，还体现在外地开发商对本地市场的迅猛“攻势”。2019年，共有六大外地房企首次布局珠海，分别为深圳天地源、湖北清能、宝龙、世茂、吉林天茂和复星。其中，宝龙、吉林天茂更是在短短一年内两次拿地。
以世茂集团为例。2019年10月，世茂宣布进军珠海，“豪砸”56.40亿元，竞得港珠澳大桥珠海口岸地块。
世茂集团董事局主席许荣茂称，该地块计划打造港珠澳合作创新（珠海）基地，通过构建综合交通、空中商业、主题酒店等多种业态，打造珠海人工岛口岸的“商旅文新一极”。“珠海乃至整个粤港澳大湾区蓬勃涌动的发展前景可期，世茂集团愿持续导入优质资源，继续加大投资。”
来自深圳的开发商鹏瑞集团也表现出对珠海市场的兴趣和信心，今年伊始推出三大项目。该集团执行董事兼总裁李维称，2020年是鹏瑞集团的湾区元年，“乘着粤港澳大湾区建设的‘东风’，鹏瑞集团正加速布局珠海市场，加速开拓地产行业的广阔蓝海，拿下珠海拱北湾和金湾航空新城的黄金地。”
区域▶▶
西部崛起楼市格局逐渐成熟
回看2019年，珠海各区均上演了一幕幕精彩的楼市故事，而最瞩目的当属珠海西区。
据合富研究院（珠海）统计，2019年珠海一手住宅网签成交量各区排名中，斗门区排名第一，全年成交18283套；金湾区排名第二，全年成交6606套；唐家排名第三，全年成交4346套。
具体至项目，2019年住宅网签成交量排名前十楼盘中，有8个楼盘位于斗门，1个楼盘位于金湾，1个楼盘位于香洲南湾。
“随着城市基建的不断完善，珠海东西连接越发紧密，逐步克服物理空间限制的西部地区，显然因成本优势，成为了珠海楼市的主角，备受刚需一族及开发商的青睐。”有业内人士分析。
除西部外，北部地区也是过去一年珠海楼市的热点区域。
2019年12月14日，珠海高新区第一个大型商业综合体——珠海宝龙城正式奠基。最快三年，这一投资额30亿元，由近9万㎡体验式购物中心、近5000㎡创智型写字楼、近3万㎡五星级酒店以及超10万㎡生态居住构成的大型旗舰生活城，将辐射周边5公里范围内40万人口。发布会现场，宝龙集团董事局主席许健康表示，未来三年，该集团将在珠海投资200亿元，倾力打造多个优质城市综合体项目。
不只是高端城市综合体，更多的高端住宅项目和教育配套项目，也将陆续在北部诞生。2019年，珠海共成交27宗商住地，成交土地面积约246万㎡，其中仅北围、南围片区就有6宗，面积逾17万㎡，涉及金额近65亿元。
此外，东部地区城市更新步伐逐步加快，也成为珠海楼市的新亮点。珠海市自然资源局统计数据显示，2019年下半年，全市新增实施“三旧”改造用地277.18公顷，完成“三旧”改造用地175.66公顷，对比上半年分别增长了54%、70%。该局分析，完成量主要体现在中安、森宇、新苏豪等一批位于主城区的项目竣工。此外，一批批地理位置极具优势的旧村如翠微、联安等，均在过去一年加速更新步伐。
“经过数年发展，珠海楼市格局已逐步成熟。”上述分析人士指出，如今珠海已形成西部楼市崛起，东部城市更新加速，北部高端商业体加快推进的格局，各区分工明显。此外，过去的热点区域如横琴，如今市场也渐趋理性。整体而言，珠海楼市呈平稳健康的发展态势。
■观点
警惕政策红利的周期性特征，专家剖析：
2020年珠海楼市或小幅降温
就在2019年的最后几天，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，提出全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。
消息一出，珠海人的朋友圈马上被中介与楼盘销售所“刷屏”。人们不禁提出了疑问：珠海房价又要将迎来上涨？
一边是楼市的升温，一边是中介们、业主们紧盯时事政策，给自己的房子打气、吹风，希望能保住高价。
这背后释放了什么信息？已经开启的2020年，珠海楼市又将迎来怎样的挑战与机遇？
分析▶▶
楼市火热得益于政策利好
在北京师范大学珠海分校不动产学院不动产系主任孙炜看来，2019年珠海楼市确实比较火热，背后是诸多利好的政策因素支持。
“虽然中央宏观层面‘房住不炒’的政策定位非常明确，但只要楼市需求依然大量存在，起决定性作用的依然是经济规律。”孙炜解释，调控仅是限制了需求或延迟了需求，但并未消灭需求，因房地产具有居住和投资双重属性，导致其比一般商品具有更大的需求量，一旦政策有所刺激，势必会引发市场的升温。
其中，最明显的政策利好之一，孙炜认为是粤港澳大湾区的融合发展，包括港人允许到大湾区置业，是去年珠海吸引外地人购房的重要因素之一，这也是珠海楼市表现积极的重要原因所在。
此外，孙炜认为，如城市更新加快，深中通道等交通利好，及银行LPR变革降低首套房业主的购房成本，从而为刚需一族带来优惠等因素，均为珠海楼市发展助力。“加上珠海毗邻港澳的良好区位，及优越的自然环境等基础优势，珠海楼市整体而言相对火爆。”孙炜说。
建议▶▶
开发商不应盲目挺进增量市场
华南城市研究会副会长孙不熟也认同，过去一年，得益于粤港澳大湾区的政策红利，以及港珠澳大桥效应，珠海楼市取得亮眼的成绩系“情理之中”。
但他认为，政策红利与基建效应存在周期性，2020年政策红利对珠海楼市的带动作用可能会减弱。“在去库存的压力下，新的一年珠海楼市或将出现小幅降温。尤其二手市场，更难与一手市场争夺市场份额。”孙不熟说。
他指出，不久粤港澳大湾区或将迎来人口的快速增长期，为避免资金承压，开发商可瞄准刚需一族，借鉴广深经验，多推出80平方米三至四房的经济实惠型产品，而慎重考虑豪宅等改善型产品。拿地时，可聚焦在轨道沿线区域，把握轨道交通的发展红利。
孙炜则建议，开发商应关注人口再平衡和需求再调整下的市场机会，把握各类需求尤其是人才住房市场和配套地产建设，关注综合体开发。具体而言，增量市场可关注投资潜力大的北部和西部区域，旧城区则可更关注城市更新机会及存量市场再开发。
孙炜提醒，开发商应进一步根据自身优势和企业发展方向挖掘细分市场。“未来的竞争会越发激烈，开发商不应盲目挺进增量市场，更应提升产品品质和服务档次。开发互联网+多元产品类型，围绕核心产品做好圈层发展，把产品做到极致应是市场信仰。”孙炜说。
